Manual de uso do app

1. Comece pela aba Analisar

Use essa aba para testar se um imóvel de leilão cabe na sua margem antes de dar qualquer lance. Preencha primeiro os dados básicos:

• Identificação — coloque um nome fácil de reconhecer, como endereço, lote ou condomínio.
• Tipo — selecione se é apartamento, casa, terreno, comercial ou rural.
• Valor de mercado — informe quanto o imóvel vale em uma venda realista.
• Lance pretendido — informe o lance mínimo do edital ou o valor que você pensa em oferecer.

2. Se quiser, use a IA MARGEM para ler o edital

No topo da aba Analisar, toque em Escolher PDF, selecione o edital e depois toque em Ler com IA MARGEM. A leitura pode levar alguns minutos, porque o PDF é processado em segundo plano.

Quando terminar, o app preenche como sugestão os campos que encontrar no edital: valor de avaliação, lance mínimo, comissão, ITBI se estiver escrito, dívidas que ficam com o arrematante e parcelamento quando o edital permitir expressamente.

• Campos destacados vieram do edital. Se você digitar por cima, o destaque some.
• Dívidas sub-rogadas no preço não entram como custo extra. Dívidas atribuídas ao arrematante entram no campo Dívidas.
• Parcelamento só é ligado automaticamente se o edital falar dele. Se o edital ficar em silêncio, o app não presume.
• Riscos e trechos aparecem abaixo do botão para você conferir a base da leitura.

A IA MARGEM ajuda a ganhar tempo, mas é opcional: você pode continuar preenchendo tudo manualmente como antes. Ela não substitui sua conferência do edital, matrícula e regras do juízo.

3. Informe os custos da operação

Depois preencha os custos que reduzem sua margem. Quanto mais realistas forem esses números, mais confiável será o TETO.

• Comissão do leiloeiro — normalmente vem no edital; o padrão é 5%.
• ITBI — imposto de transferência calculado sobre o valor de arrematação/lance, não sobre o valor de mercado; ajuste conforme a cidade do imóvel.
• Custas / registro / advogado — inclua despesas cartorárias, registros e apoio jurídico.
• Dívidas — informe IPTU, condomínio e outros débitos que possam recair na operação.
• Reforma estimada — coloque o valor necessário para deixar o imóvel vendável.
• Corretagem na revenda — comissão que pode sair quando você vender o imóvel.
• Margem desejada — arraste a barra para definir o lucro mínimo sobre o valor líquido de venda.

4. Use os custos avançados quando precisar

Abra Custos avançados para refinar a análise:

• Tempo até vender — estimativa em meses até transformar o imóvel em dinheiro.
• Custo mensal — condomínio, IPTU, segurança, manutenção ou outros gastos enquanto segura o imóvel.
• Juros/encargos extras — use apenas se o edital trouxer algum custo adicional fora do cálculo automático.
• IR sobre o lucro — se quiser simular ganho de capital, informe a alíquota prevista.

5. Escolha à vista ou parcelado

Por padrão, o app calcula a operação à vista. Nesse modo, o lance inteiro entra como capital necessário e não há encargos automáticos de parcelamento.

Se o edital permitir parcelamento judicial, marque Usar parcelamento judicial. Só quando essa opção estiver marcada o app aplica a regra do CPC art. 895: proposta parcelada com entrada mínima de 25% e saldo em até 30 parcelas.

• Entrada judicial — começa em 25%; se você digitar menos, o app usa 25%, pois é o piso da simulação judicial.
• Parcelas do saldo — começa em 30x; se você digitar mais, o app limita a 30 parcelas.
• Correção/juros mensal da proposta — o CPC exige que a proposta indique indexador e condições de pagamento; informe a taxa do edital/proposta ou use a estimativa padrão apenas para simular.

Importante: no leilão judicial, a proposta parcelada normalmente precisa ser apresentada por escrito no prazo correto, pode exigir garantia sobre o próprio imóvel e não vence automaticamente uma proposta à vista. Sempre confira o edital e a decisão do juízo.

6. Toque em Analisar imóvel

O app calcula automaticamente os principais números da operação:

• Lance máximo (TETO) — maior lance possível sem perder a margem escolhida.
• Lucro líquido estimado — resultado depois dos custos informados.
• Lucro sem parcelamento, caixa no parcelamento e lucro final com parcelamento — separa o efeito de caixa do lucro real após quitar o saldo devedor.
• Margem líquida alcançada — percentual de lucro líquido sobre o valor líquido de venda, comparado com a meta escolhida.
• ROI da operação — retorno sobre o capital necessário.
• Investimento total — lance, comissão e ITBI sobre a arrematação, custos, manutenção e encargos aplicáveis.
• Receita líquida na venda — valor de mercado menos corretagem.

7. Leia o resultado corretamente

• Boa oportunidade — a margem líquida supera a porcentagem de lucro pretendida.
• Bate a margem, mas apertado — a operação atinge a meta escolhida, mas com pouca folga.
• Não recomendado — a margem líquida ficou abaixo da porcentagem de lucro pretendida ou a operação não gera lucro.

Se o parcelamento estiver ativado, o app considera o prazo estimado até vender: entra a entrada, os custos e apenas as parcelas pagas até esse prazo. O saldo que ainda não saiu do bolso aparece separado como saldo devedor na venda. O TETO, porém, sempre usa o lucro final depois de quitar esse saldo, porque ele é o maior lance que preserva a margem desejada. Se custos e margem exigida inviabilizarem a compra, o TETO aparece como zero.

8. Use o checklist do edital

Depois de analisar os números, marque o checklist para controlar a due diligence:

• Leitura completa do edital.
• Matrícula atualizada.
• Situação de ocupação.
• Dívidas de IPTU e condomínio.
• Processos ou ações envolvendo o imóvel.
• Condição de financiamento/FGTS, quando fizer sentido.
• Localização e preço de mercado.

9. Salve na carteira

Toque em Salvar na carteira para guardar a análise. Isso salva os dados preenchidos, o resultado calculado e o progresso do checklist.

• Use Editar para voltar à análise e alterar valores.
• Use Atualizar depois de editar para manter a carteira correta.
• Use Remover para excluir imóveis que não quer mais acompanhar.

10. Compare oportunidades

Na aba Comparar, salve pelo menos dois imóveis e veja todos lado a lado. Compare lance, TETO, lucro líquido e ROI. O app destaca o imóvel com melhor ROI.

11. Compartilhe ou gere o relatório PDF

No resultado da análise você pode:

• Relatório PDF — gerar um relatório profissional com resumo executivo, TETO, lucro, custos, comparativo de pagamento e checklist.
• Anexo da IA MARGEM — quando o edital tiver sido lido pela IA, o relatório inclui processo, imóvel, condições, riscos, dívidas e os trechos usados como evidência.
• WhatsApp — enviar um resumo com os principais números.
• Copiar resumo — copiar a análise para colar onde quiser.

12. Gere uma minuta de proposta quando fizer sentido

Quando a análise atingir a margem pretendida, o botão Minuta de proposta fica disponível. Preencha os dados do proponente, confira processo, juízo, imóvel, valor e condições de pagamento e gere o rascunho.

A minuta não é enviada nem protocolada pelo app. Ela deve ser conferida com o edital e revisada por advogado antes de ser assinada ou apresentada ao juízo.

13. Use as abas Sites e Aprenda

Na aba Sites, acesse plataformas e leiloeiros para encontrar imóveis e conferir fontes. Na aba Aprenda, baixe o e-book e consulte este manual sempre que precisar.

14. Acesso, tema e segurança

Use o botão de tema no topo para alternar entre claro e escuro. Use Sair para encerrar a sessão. Se esquecer a senha, toque em Esqueci minha senha na tela de login.

⚠️ Esta é uma ferramenta de apoio à decisão. Sempre confirme o edital, a matrícula, a situação de ocupação, a forma de pagamento aceita e a regra do juízo antes de dar o lance.